Star Metro - Bundesgerichtshof verhandelt über Reservierungsgebühr von Makler

Mehr als ein Jahr zuvor, im Juli 2019, hatten die Interessenten einen Maklervertrag mit dem Büro geschlossen. Als sie ihr Traumhaus fanden, schlossen sie einen weiteren Vertrag über die Reservierung der Immobilie. Darin war festgehalten, dass das Maklerbüro das Haus einen Monat lang für die Interessenten reservierte und keinen anderen Käufern zeigen sollte. Dafür verlangte es eine Gebühr von 14,37 Prozent der vereinbarten Maklerprovision beziehungsweise einem Prozent der Kaufsumme, das entsprach 4200 Euro.

Bei einem späteren Kauf würde das Geld auf die Provision angerechnet. Sollte dagegen kein Kaufvertrag zustande kommen, sollte die Gebühr nicht rückerstattet werden. Das Haus samt Grundstück sollte 420.000 Euro kosten. Tatsächlich fanden die Interessenten aber keine Bank, die ihnen den Kauf finanzierte. Darum konnten sie das Haus doch nicht erwerben. Vom Maklerbüro verlangten sie die Reservierungsgebühr zurück. Da sie diese nicht bekamen, zogen sie in Dresden vor Gericht. Amtsgericht und Landgericht entschieden gegen sie, woraufhin sie sich an den BGH wandten.

Entscheidend ist, ob es sich bei der Reservierung um eine eigenständige Vereinbarung handelt oder ob diese als Teil des ursprünglichen Maklervertrags zu behandeln ist. Nur dann könnte die Vereinbarung darauf überprüft werden, ob sie wirksam ist. Der Anwalt der Kläger argumentierte in Karlsruhe, dass die Vereinbarung ohne einen Maklervertrag sinnlos wäre - was dafür spräche, dass sie nur ein Zusatz sei.

Der Anwalt des Maklerbüros verwies darauf, dass im ursprünglichen Vertrag nichts von einer Reservierung gestanden habe. Dafür sei vielmehr ein neuer Vertrag geschlossen worden, in dem Neues vereinbart worden sei: nämlich, dass die Immobilie für einen Monat vom Markt genommen werde.

Wenn der BGH die Vereinbarung überprüfen kann, stellt sich die Frage, ob sie unwirksam ist. Etwa weil die potenziellen Käufer unangemessen benachteiligt wurden oder auch, ob wegen der Reservierungsgebühr ein großer Druck auf sie ausgeübt wird, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Wenn das der Fall wäre, müsste die Vereinbarung notariell beurkundet werden.

Schon in den 80er Jahren hatte der BGH entschieden, dass die Schwelle hier normalerweise bei zehn bis 15 Prozent der Maklerprovision liegt - im aktuellen Fall waren es 14,37 Prozent. Der Vorsitzende Richter Thomas Koch warf nun die Frage auf, ob es notwendig werden könnte, eine genaue Grenze zu ziehen.

Eine solche jedoch würde immer zu Ungunsten der Käuferinnen und Käufer ausgehen, sagte der Klägeranwalt. Würde der BGH die Vereinbarung für wirksam halten, wäre dies eine "Aufforderung an Makler, Kunden mit weiteren Kosten zu belasten".

Der Anwalt der Gegenseite wiederum betonte, dass die Interessenten das Haus unbedingt haben wollten und freiwillig entschieden hätten, es reservieren zu lassen, damit es ihnen niemand "vor der Nase wegschnappt". Bedingt durch den damals historisch niedrigen Zinssatz habe 2020 ein Immobilienboom geherrscht. In einer solchen Situation sollten potenzielle Käuferinnen und Käufer die Möglichkeit haben, sich ein Haus per Reservierungsvereinbarung zu sichern, argumentierte er.

Der BGH hatte im Jahr 2010 schon einmal über eine Reservierungsgebühr entschieden und die entsprechende Vereinbarung damals für unwirksam erklärt. Ein wichtiger Unterschied zum aktuellen Fall ist allerdings, dass die Klausel damals direkt im Maklervertrag stand. Seine Entscheidung will der erste Zivilsenat in einigen Wochen verkünden.

M.Johnson--SMC